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——苏州工业园区节约集约用地纪实
1994年2月，中国和新加坡签署《关于合作开发建设苏州工业园区的协议》，同年5月，苏州工业园区打下第一根基础桩。
15年来，园区经济始终保持年均30%左右的增速，园区以占苏州市3.4%左右的土地，创造了全市16%左右的GDP，土地产出率相当于建园初期的近百倍。2008年，在年度土地供地量同比减少40.71%的情况下，园区实现地区生产总值1001.5亿元，同比增长14.5%；地方一般预算收入95.1亿元，同比增长24.5%；并实现进出口总额625亿美元、注册外资30.2亿美元、到账外资18亿美元，综合发展指数位居全国国家级开发区第二位。
近年来，全国先后有40多万人次到苏州工业园区参观考察，同时也有许多人在探究苏州工业园区集约用地的秘诀。秘诀究竟是什么？苏州工业园区用集约开发利用脚下这片土地的生动实践给予了诠释。
规划促集约——“15年前的规划是什么样，如今的苏州工业园区就是什么样”
科学的规划是最大的集约。这一点在苏州工业园区得到了最好的证实。苏州市委书记王荣自豪地说：“15年前的规划是什么样，如今的苏州工业园区就是什么样。很少看到一直这么理性的一块地区！”
苏州工业园区始终把规划作为建设和管理城市的基本依据，健全城市功能，改善城市形象，营造良好投资创业环境。早在1994年，园区就以3600万元的高价，聘请中新两国专家共同编制了园区总体规划，面向未来，统筹兼顾，综合布局工业、商业、人口、交通、景观等各项城市功能，较好地处理近期与长远、需要与可能、资源有效利用与生态环境保护等一系列关系。在此基础上，15年来，园区制定和完善了300多项控制详规和专业规划，引导开发建设活动。科学的规划保证开发建设的合理性和经济性，有力促进了区域空间和土地资源的合理利用。
在总体规划指导下，园区确立了“适度超前、滚动开发”的开发原则和“先规划后建设、先地下后地上”的开发程序，分阶段确定开发建设重点，先后投入475.57亿元基础设施建设资金，高标准实施“九通一平”基础设施建设，高质量营造区域发展环境，为吸引国际先进企业的进入创造了良好的基础条件。
苏州工业园区紧密结合中国国情，借鉴运用新加坡和其他国家、先进地区的成功经验，在城市建设、土地管理等方面先后编制实施了68项新的管理办法和实施细则，形成了依法治区的法制基础。特别是在土地管理方面，充分发挥规划对土地出让、开发强度和时序的控制作用，无论是工业用地、商住用地，还是公建配套设施用地，都严格按照规划用途使用，切实杜绝了开发建设的随意性和盲目性。三星电子等在园区较早投资的企业都认为，园区目前的开发现状与十五年前的规划布局基本一致，这种低风险、可预见的投资环境优势有效地保护了投资商的利益。
苏州工业园区的道路用地仅占15%，低于国内一般城市，15年来却从未出现过严重的堵车。园区规划局副局长徐国平介绍说，早在规划时就预先排除了导致交通拥堵的种种因素，如采用由西向东“轴向布局”——商业区居于中心地带，其南北两侧向外依次是居住区和工业区，这样，上班、逛街的人流车流就自然分开了。
规划产生的效益是最大的效益，科学合理的规划是最大的集约。这也是苏州国土资源局工业园区分局局长卢凤鸣对土地利用最大的感受。
效益论英雄——用地向“三高三低”项目倾斜
“科学高效利用土地资源是我们的必然选择，国务院批复苏州工业园区中新合作区规划发展面积80平方公里，其中工业用地仅29.9平方公里。为此，我们始终抱着寸土寸金的理念来对待这块土地，努力把开发过程变为点土成金的过程。”苏州市委常委、苏州工业园区工委书记马明龙告诉记者。
按照集约利用的原则，苏州工业园区开发者树立“惜土如金、尽善其用”的观念，根据用途最佳、效率最高、效益最大的原则统筹安排各类建设用地。从2003年开始，中新合作开发区对投资额低于1000万美元的项目原则上推荐进标准厂房。在周边三乡镇，少于1公顷土地或低于5亿美元/平方公里的项目原则上不供地，一律推荐进标准厂房或多层厂房。目前，区内工业地块每平方公里平均投资强度超过17亿美元，在全国开发区中名列前茅。同时，园区严格执行工业用地标准，提高项目用地的门槛。工业用地容积率严格要求不得低于0.8，行政办公及生活服务设施建筑占比不得超过15%。对于已有项目的地块，园区定期督促企业加快开工投产步伐。2008年，园区出台了《苏州工业园区闲置土地处置暂行办法》，严格对闲置土地进行处置。
为提高土地产出率，苏州工业园区注重择商选资，加强投资项目的筛选，重点向“三高三低” （高技术、高投入、高产出，低能耗、低材耗、低污染）项目倾斜。认真落实国家产业政策，对发展前景好、无环境污染、占地少、高技术含量、高附加值的产业，优先保证项目所需的土地供应，对限制性产业严格控制项目供地，对禁止性产业停止供地。15年来，79家世界500强企业在区内投资了126个项目，全区投资上亿美元项目100个，其中10亿美元以上项目6个，欧美项目占比达49%，并在IC、TFT-LCD、汽车及航空零部件等方面形成了具有一定竞争力的高新技术产业集群。
苏州工业园区环保、国土部门通过严把项目准入关，采取“提前介入”、“一票否决”等手段，努力从源头控制污染和资源利用率低的项目进入。15年间，因资源利用和环保因素被否决的引资项目有300多个，投资金额20多亿美元。苏州工业园区还率先在全国开展循环经济和生态工业园创建试点，有效提高了资源重复利用率和单位土地产出率。
管理出潜力——创新土地开发模式，最大限度节约用地
在苏州工业园区，集约用地不是一句时尚的口号，而是体现在具体的行动和细节之中。他们的做法告诉人们，集约用地是一种境界，是一种对完美的追求。
苏州工业园区属阳澄淀泖地区，水网密布、地势低洼。为确保建设需要，园区开创了“清淤、治水、取土、扩地”相结合的土地综合开发新模式。通过在金鸡湖、独墅湖、阳澄湖底清淤取土4000余万方，用于低洼地、沼泽地的填土，避免挖废耕地1.5万多亩，相当于新增用地10平方公里。同时，110KV电缆全部下地，既美观了城市环境，又节省了土地2.4平方公里。对园区南部科技创新区220KV和500KV高压线进行了归并，归并后高压走廊宽72米，总长5500米，较归并前减少占地594亩，为南部科教创新区提供了更大的建设用地空间。
苏州工业园区在全国率先取消了农村宅基地审批，结合动迁安置，集中规划了20多个居住小区，将原先占地20平方公里的宅基地和村庄用地集中到6平方公里以内的集镇社区和中心村，相当于节约农村生活占地14平方公里。该区根据土地稀缺的状况，适当提高各类建筑的容积率。园区商品房累计竣工1426万平方米，商住用地平均容积率从最初的1提高到现在的2.2左右，其中湖西商务区内地块的平均容积率达到4.2。管委会规定，中新合作区内二层以上标准厂房应占到80%左右，乡镇应占到20%以上，目前区内正在尝试建设4～8层的标准厂房。同时，园区为节省土地资源，近几年明确规定农民动迁用房一律建设小高层、高层，并对农民入住小高层、高层动迁房给予补贴奖励。
苏州工业园区充分利用地下空间，鼓励沿轨道交通线、CBD等区域的建设项目充分利用地下空间，园区专题去新加坡学习地下空间开发利用规划及管理培训，于2009年3月出台了《苏州工业园区地下空间土地利用和建筑物房地产登记管理办法（试行）》，并先行先试，在星海街地下停车场等项目的地下空间利用和登记发证工作中进行了大胆的尝试，促进园区节约集约用地、扩大城市生存发展空间。
为提高土地利用率，苏州工业园区集中建设生活配套设施。借鉴新加坡公共管理先进理念之一的邻里中心，集商业服务和社会服务于一身，将所有社区服务设施（如农贸市场、邮政所、银行、阅览室、卫生服务站、理发室、洗衣房、修理铺等）合理集中、组合发展，严禁破墙开店、无序发展社会商业，这样做不仅节约了土地资源，而且也实现了便民服务与区容区貌、城市交通、人居环境高度统一。
苏州工业园区还探索长期开发地块短期出租模式，借鉴新加坡滨海商业中心开发模式，对区内土地商业附加值增加很快的中心区域的部分远期开发地块实行10年左右的短期商业出租，同时严格按城市规划标准进行设计审核，确保质量和形态，这样既繁荣了人气、商气，形成了城市形态，又确保了总体规划，一举三得，最大化地利用了土地资源。
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